전세사기 피해 예방을 위한 전세 계약 체결 전후 중점 체크사항 11가지
전세사기 피해를 예방하기 위해서는 꼭 확인해야 할 사항들이 있습니다. 압류 및 세금 체납이 있거나 매매가보다 과도하게 높은 전세가로 보증금을 반환하지 못하는 깡통 전세로 피해를 보는 사례가 많이 발생하고 있습니다. 이런 피해를 당하지 않기 위한 핵심 체크 사항 11가지를 알아보겠습니다.
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| [전사사기 예방을 위한 전세 계약 체결 전후 중점 체크사항 11가지] |
[목 차]
1. 전세사기 피해 예방을 위한 계약 체결 전 체크할 사항
2. 계약을 체결할 때 체크할 사항
3. 전세사기 피해 예방을 위한 계약 체결 후 체크할 사항
4. 마무리
1. 전세사기 피해 예방을 위한 계약 체결 전 체크할 사항
전세 계약을 체결하기 전에 체크할 주요 사항은 불법 및 무허가 여부 등 주택 상태와 시세 대비 적정한 전세가격, 선순위 권리관계, 임대인이 세금을 성실히 납부하고 있는 지 등을 체크해야 합니다.
1-1) 무허가나 불법으로 지어진 건물 여부 체크해야 합니다. 무허가나 불법으로 지어진 건축물은 전입 신고를 할 수 없고 주택임대차보호법 적용을 받기 어렵기 때문에 필히 현장 방문으로 확인하고 건축물대장도 열람해 체크해 봐야 합니다. 건축물대장은 정부 24에서 확인 가능합니다. 참고로 건축물대장에 「근린생활시설」로 표기되어 있다면 주거용 건축물이 아니기 때문에 전세계약을 하면 안 됩니다. 무허가 불법 건축물은 건축행정시스템 세움터(eais.go.kr)에서 확인가능합니다.
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| [건축물대장 열람 정부 24 바로가기] |
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| [불법 건축물 확인 건축행정시스템 세움터 바로가기] |
1-2) 전세 주택의 시세 대비 적정한 전세가격인지 확인해야 합니다. 매매가보다 지나치게 높은 전세가, 일명 깡통 전세는 시세 하락이나 경매 시 보증금을 돌려받기 어렵기 때문에 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 등 공신력이 있는 부동산 정보 사이트나 주변 부동산에 문의를 통해 확인하면 됩니다. 전세가율(전세가격÷매매가격)이 80%를 초과하면 위험한 주택입니다.
1-3) 입주하려는 전세 주택에 선순위 채권이나 보증금이 있는지 확인해야 합니다. 선순위 권리관계(근저당, 가등기, 가압류, 담보권설정 등)를 확인하는 방법은 등기부등본을 사전 열람해 보는 것입니다. 특히 다가구 주택의 경우는 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여 현황을 확인해 봐야 낭패를 보지 않습니다. 등기소를 방문하거나 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 확인 가능하고 무인민원발급기에서도 확인할 수 있습니다.
1-4) 임대인이 체납하고 있는 세금이 있는지도 체크가 필요합니다. 세금 체납으로 경매나 공매 등으로 건물이 처분되면 보증금을 반환받지 못할 수도 있습니다. 계약 체결 전이거나 보증금 1,000만 원 이하 계약은 임대인의 동의를 얻어 세무서(또는 홈택스), 주민센터(또는 위택스)에서 내역을 확인할 수 있습니다. 임차 보증금이 1,000만 원을 초과하는 임대차계약은 계약 체결 후 임대인 동의 없이도 열람이 가능합니다.
2. 계약을 체결할 때 체크할 내용
계약을 체결할 때는 임대인의 소유가 맞는지 확인하고 공인중개사의 자격 유무 등체크할 사항이 몇 가지 있습니다.
2-1) 임대인(집주인)이나 대리인의 신분을 확인해야 합니다. 간혹 세입자나 부동산중개인이 신분을 속이고 전세 사기를 치는 경우가 종종 있습니다. 등기부등본 상 집주인(임대인) 명의와 계약 당사자인지 확인하고 대리인과 계약을 할 경우에는 대리인의 위임장, 인감증명서를 확인해야 하고 전세 보증금은 반드시 임대인 본인 계좌로 입금해야 하고 대리인에게 위임한 경우에는 대리인 명의 통장을 확인해야 합니다.
2-2) 부동산 공인중개사가 중개를 하는 경우에는 공인 자격을 취득했는지 확인해야 하고 영업정지 등 미등록 중개소인지 확인도 필수적으로 체크해야 합니다.
한국공인중개사협회(https://www.kar.or.kr)에서 등록 및 정상영업 여부를 확인할 수 있고 중개대상물 확인설명서, 손해배상책임 관련 증서도 확인해야 합니다.
2-3) 국가 공인 주택임대차표준 계약서를 사용해서 계약서를 체결해야 추후 임대인의 미납세금과 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있고 분쟁을 예방할 수 있습니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 계약서를 내려받을 수 있습니다. 특히 계약 후 세입자의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 조항을 특약으로 기재하는 게 좋습니다.
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| [주택임대차계약서 확인 부동산거래관리시스템 바로가기] |
3. 전세사기 예방을 위한 계약 체결 후 체크 사항
계약체결 후에는 계약 내용과 전입신고를 반드시 해야 하고 특히 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있도록 보증상품에 가입하는 게 중요합니다.
3-1) 계약 체결 후 30일 이내 임대차 계약 내용을 신고하여 확정일자를 받아야 보증금에 대한 보호를 받을 수 있습니다. 주민센터를 방문하거나 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로 신고도 가능합니다.
3-2) 잔금을 입금하기 전 등기부등본 상 권리관계의 변동이 없는지 다시 한번 체크하고 이사 갈 집이 비거나 이사할 준비가 되었는지 최종 확인 후 임대인 또는 위임받은 대리인 명의의 계좌로 입금하면 됩니다.
3-3) 이사를 하고 법적으로 14일 이내에 전입 신고를 해야 하고 대항력은 전입신고 후 다음날부터(0시 이후) 효력이 발생합니다. 주민센터에 방문해서 신고하거나 정부 24 홈페이지(www.gov.kr)에서 온라인으로 신고할 수 있습니다.
3-4) 마지막으로 가장 중요한 절차는 전세보증금 반환 보증에 가입하는 일입니다. 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 보증회사로부터 대신 보증금을 반환받을 수 있는 안전장치입니다. 보증기관은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 보증상품에 가입할 수 있습니다.
전세사기 피해 예방을 위한 중점 체크사항 11가지를 알아보았습니다.
최근 주택 매매 가격보다 선순위 근저당과 전세보증금이 과도하게 많은 일명 깡통전세로 피해를 보는 사례가 많아졌습니다. 특히 아파트보다는 빌라에서 이런 일이 많이 발생하는 데 전세 주택을 알아보고 계신 분들이라면 반드시 숙지해서 전세사기나 깡통 전세로부터 보증금을 안전하게 지키시기 바랍니다.